工務店とハウスメーカー


　住宅の価格は、昔から「坪単価」といって、住宅の面積一坪当たりにいくら掛かるかが一つの目安とな

　っています。


　以前、ほとんどの大工、工務店では付帯工事、諸費用も全て含んだ「住める状態」で坪単価○○万円と

　いってましたが、ハウスメーカーといわれる大手フランチャイズでは、全て含んでいたものを（都合よ

　く）分解して、本体価格や基本本体価格などとし坪単価○○万円（付帯設備、付帯工事、諸費用別途）

　のような表示になっています。

　
　付帯設備、付帯工事、諸費用が入っていないので、「住めない状態」です。


　お客様はそのへんの事は詳しくは知らず（又は知らされず）ただ単に「坪単価はいくらですか？」と聞

　きます。


　我々大工、工務店側は「住める状態」の坪単価、ハウスメーカー側は「住めない状態」の坪単価ですの

　で、そもそもスタート時点から大きな違いがありました。



　つまり、ハウスメーカー側は本体価格や基本本体価格などで安く見せておいて、付帯設備、付帯工事、

　諸費用、オプション工事、仕様変更差額…を後で付け足して「住める状態」にもっていき、最終的には

　工務店側と同じかむしろ高くなるのが一般的です。



　　基本仕様

　
　最近では大工、工務店側も 基本本体価格（基本仕様坪単価）、付帯設備、付帯工事、諸費用と分けて表

　示する事が多くなってきました。


　ハウスメーカー側と比較できるように、また基本仕様を標準化する事により安定した品質を確保で

　きるようになると思うからです。


　しかし、基本仕様の中身については統一されたものが無く、各ハウスメーカー、大工、工務店それぞれ

　のポリシーによって様々なのが現状です。


　そして基本仕様の枠から外れると、特にハウスメーカーの場合坪単価はどんどんアップしていく傾向が

　あるので注意が必要です。


　基本仕様の内容を良く検討し、付帯設備、付帯工事、諸費用はいくらなのか、また別途項目はどれとど

　れなのか？確認する事をお勧めします。



　例ですが、基本仕様坪単価28万円で安いと思って飛びついたら、別途項目が次々にでてきて、付帯設備

　、付帯工事、諸費用全部合わせたら坪単価50万円になってしまったが、引くに引けなくなりやむなく契

　約をしてしまった。こんな話は良く聞きます。

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　利益率（経費率）


　住宅会社を経営、存続していく為には当然ながら、利益（経費）が必要です。


　あるセミナーで得た情報なのですが、利益率（経費率）は一般的に下表のようになるようです。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　利益率（経費率）

・大手ハウスメーカー	販売価格の35%～50%
・中小のハウスメーカー	販売価格の20%～28%
・自分で現場に出る大工、工務店	販売価格の15%前後

　※この利益（経費）以外のお金は、常用で雇っている場合は大工、人夫さんの工賃、各工事それぞれの

　協力業者さん（基礎屋さん、屋根屋さん、木材、建材屋さん、内装屋さん、設備屋さん他）へ支払われ

　ます。

　

　利益率（経費率）が何パーセントといわれてもあまりピンと来ませんが、例えば2,500万円の販売価格だ

　とすれば、次のようになります。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　利益（経費）

・大手ハウスメーカー	利益（経費）2,500×0.35～0.5=875～1,250万円
・中小のハウスメーカー	利益（経費）2,500×0.2～0.28=500～700万円
・自分で現場に出る大工、工務店	利益（経費）2,500×0.15=375万円前後

　
　大手ハウスメーカーさんの利益率（経費率）が35～50%とは驚きですが、あれだけのTVコマーシャル料

　、莫大な宣伝広告料、営業マンの給料、住宅展示場の維持費…を考えると当然といえば当然なのかもし

　れません。


　
　利益（経費）の内容は性能、品質など一定のレベルに保つように管理する費用、宣伝広告料、住宅展示

　場の維持費、営業経費、会社維持運営管理の人件費なども含まれます。

　つまり、会社を維持運営存続させるためのお金が利益（経費）といえます。









　自社の例です


　千葉県の酒々井町に建てさせて頂いた住宅です。（平成14年4月竣工）


　「高性能住宅」外断熱工法でオール電化仕様です。（工事面積約44坪、ウッドデッキ、バルコニー付）


　「コンパクトで健康的に過ごせる住宅を」というご要望でした。

　内装には、自然素材の木材（秋田杉 　杉板）、エコロジークロスなどを使用しています。


　当然ながら、「住める状態」で坪単価約55万円でした。（自社利益約15%含み、消費税は別途）

　その内容は次の通りです。

・基本仕様本体価格	坪単価　39万円
・仕様変更差額分	坪単価約　6.2万円
・付帯工事費	坪単価約　2.5万円
・オプション工事費（オール電化、防音室）	坪単価約　7万円
・諸費用	坪単価約　0.3万円
合計	坪単価約　55万円

　現在自社では、「自由設計高性能外断熱住宅」（総二階30坪以上基準）で次のようになっております。


　対象エリアは、湯沢雄勝、横手平鹿地域です。（自社利益約15%含みます、消費税は別途です。）



　　　　　　　　　　　　　　　　　　概算御見積もり

・基本仕様本体価格	坪単価　38.5万円	設計料含む　下表の基本仕様を確認してください。
・仕様変更差額分	坪単価　？？万円	基本仕様変更のある場合
・付帯工事費	坪単価約　8万円	工事場所、諸条件により異なります。
・オプション工事費	坪単価　？？万円
・諸経費	坪単価　2.0万円	地盤調査費、産業廃棄物処理費、仮設トイレなど
合計	坪単価約 48.5万円

　
　なお、上記はあくまで建築工事費の目安を示すものですので、正式な図面が決定次第に本見積書を作成

　して納得いただいてから工事契約を締結する事になります。


　（準防火地域に建てる場合は外壁、軒裏、外部建具及び玄関建具に建築基準法の制約を受けますので、

　別途追加工事が発生いたします。）




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　基本仕様

基礎	防湿気密シートの上ベタ基礎T=150mm（鉄筋タテ、ヨコD13ピッチ200 シングル）
木材	構造躯体は含水率16%以下の乾燥木材、造作材は杉、ピーラーの集成材又は既製品  土台-3.5寸巾桧KD材、柱-3.5寸巾杉又はレッドウッド集成材、梁-3.5寸巾米松KD又は米松集成材
気密仕様	屋根：気密シートT=0.2mm貼り+気密テープ
	外壁：OSB合板T=9mm張り+気密テープ
	土台、窓廻り：先張り気密シート+気密パッキン　桁廻り：先張り気密シート
断熱仕様	基礎：ポリスチレンフォームEⅢ種T=50mm（型枠打込施工）+気密テープ（外断熱）
	外壁：ポリスチレンフォームEⅢ種T=50mm+気密テープ（外断熱）
	屋根：ポリスチレンフォームEⅢ種T=80mm（35mm+45mm）+気密テープ（外断熱）
換気設備	排気型セントラル換気システム+局所換気（キッチン、浴室）
暖房設備	FF式石油ストーブ用オイル配管1ヵ所（1Fリビング）
給湯設備	FF式石油給湯機 　200Lタイプオイルタンク
キッチン	I型システムキッチンL=2,400mm（ガスレンジ仕様）
浴室	1坪用ユニットバス（バリアフリータイプ　オプション無し）
洗面脱衣室	シャンプードレッサーW=750タイプ
トイレ	手洗い付洋風腰掛便器（1F1ヵ所　ウォシュレット別途）
屋根	ガルバリウム鋼板横長尺葺きT=0.35mm（切妻3寸勾配基準）
外壁	窯業系サイディング横張り T=14mm
軒裏	ケイ酸カルシウム板張り（有孔板）AEP塗装
外部建具	外金属製+内樹脂製複合断熱サッシ、Low-Eペアガラス
玄関建具	遮熱鋼鈑製断熱玄関親子ドア（断熱性能K2）
内装	床：木質フローリング張りT=12mm（F☆☆☆☆製品）和室-畳敷きT=60mm
	壁：ビニルクロス貼り（F☆☆☆☆製品　接着剤共）収納等-PB張りT=12.5mm
	天井：ビニルクロス貼り（F☆☆☆☆製品　接着剤共）リビング-杉板張り　収納等-PB張りT=9.5mm
	室内建具：ドア、引き戸既製品（F☆☆☆☆製品）　和室-襖、障子杉材オーダー
建築設備	電気：一般屋内配線　住宅用火災警報器  （照明器具、屋外配線は別途）
	給排水衛生：一般屋内配管（浄化槽設備、屋外配管は別途）

　
　その他 建築工事に含まれない細かなものもあるので、一覧表を参照してください。



　　　　　　　　　　　　　　見積もりに含まれない主な項目

・契約書の印紙代、不動産取得による税金一切

・登記、融資、火災保険に関わる費用

・建築確認及び工事完了検査時の証紙代

・ 建築確認時の行政による指導、指摘事項に対する変更工事

・地盤調査結果による基礎の補強工事等

・網戸、雨樋

・カーテン、カーテンレール他什器備品

・ストーブ、エアコン等の暖冷房機器

・電話線引き込み（NTT工事）、ガス配管工事（供給業者）

    


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